KİRALANAN TAŞINMAZLARIN TAHLİYESİ

KİRALANAN TAŞINMAZLARIN TAHLİYESİ

 

Onuncu Bap Kiralar Hakkında Hususî Hükümler ve Kiralanan Taşınmazların Tahliyesi İİK m. 269 -Âdi akira ve hasılat kiraları için ödeme emri ve itiraz müddeti

MADDE 269- Takip âdi kiralara veya hasılat kiralarına mütedair olur ve alacaklı da talep ederse ödeme emri, Borçlar Kanununun 260 ve 288 inci maddelerinde yazılı ihtarı ve kanuni müddet geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılması istenebileceği tebliğini ihtiva eder. Bu tebliğ üzerine borçlu, yedi gün içinde, itiraz sebeplerini 62 nci madde hükümleri dâhilinde icra dairesine bildirmeye mecburdur. Borçlu itirazında, kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse, akdi kabul etmiş sayılır. İtiraz takibi durdurur. İtirazın tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemiyen alacaklı, bir daha aynı alacaktan dolayı ilâmsız icra yoliyle takip yapamaz. Borçlar Kanununun 260 ıncı maddesinin kiralayana altı günlük mühletin hitamında akdi feshe müsaade ettiği hallerde itiraz müddeti üç gündür.

 

İİK m. 269/a - İtiraz etmemenin sonuçları

MADDE 269/a- Borçlu itiraz etmez, ihtar müddeti içinde kira borcunu da ödemezse ihtar müddetinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verilir.

 

İİK m. 269/b - İtiraz ve kaldırılması usulü

MADDE 269/b- Borçlu itirazında kira akdini ve varsa mukavelenamede kendisine izafe olunan imzayı reddettiği takdirde alacaklı; noterlikçe re’sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş bir mukavelenameye istinat ediyorsa icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve ihtar müddeti içinde paranın ödenmemesi sebebiyle kiralananın tahliyesini istiyebilir. Borçlunun akde ve şartlarına dair mukabil iddia ve def’ilerini aynı kuvvet ve mahiyette belgelerle tevsik etmesi lâzımdır. Akdi reddeden borçlu bu itiraz sebebiyle bağlıdır. İtirazın varit olmadığı tahakkuk ettikten sonra ödeme, takas veya sair bir def’ide bulunamaz. Takip yukarda yazılı belgelere istinat etmemesi sebebiyle alacaklı umumi hükümler dairesinde dava açmaya mecbur kalırsa ihtarlı ödeme emri, Borçlar Kanununun 260 ve 288 inci maddelerinde yazılı ihtar yerine geçer. Kira sözleşmesindeki imzanın inkârından dolayı alacaklı umumî mahkemede dava açmaya mecbur kalır ve lehine karar alırsa, borçlu ayrıca yüzbin liradan beşyüzbin liraya kadar para cezasına mahkûm edilir.

 

İİK m. 269/c - Kira akdi dışındaki itirazlar ve tahliye

MADDE 269/c- Borçlu akdi reddetmeyip kiranın ödendiğini veya sair bir sebeple istenemiyeceğini bildirerek itiraz etmiş veya takas istemişse, itiraz sebeplerini ve isteğini noterlikçe re’sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş veya alacaklı tarafından ikrar olunmuş bir belge yahut resmî dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya vesika ile ispat etmeye mecburdur. Senet veya makbuzun alacaklı tarafından inkârı halinde 68 inci madde hükmü kıyasen uygulanır. İcra mahkemesinin tahliyeye mütedair kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez. Ancak tahliye için, kararın borçluya tefhimi veya tebliği tarihinden itibaren ongün geçmesi lâzımdır. Borçlu tahliye kararı hakkında 36 ncı madde hükmünden faydalanabilir.

 

İİK m. 269/d – Kıyasen uygulanacak maddeler

MADDE 269/d- 62, 63, 65, 66, 68, 70 ve 72 nci maddeler hükümleri kıyas yolu ile burada da uygulanır.

 

İİK m. 270 - Hapis hakkı için defter yapılması

MADDE 270- Kiralıyan evvelce yapılması lâzımgelen icraî takibi yapmadan haiz olduğu hapis hakkının muvakkaten muhafazası için icra dairesinin yardımını isteyebilir. (B.K. 267, 269, 281). Teahhurunda tehlike varsa zabıtanın yahut nahiye müdürünün de yardımı istenebilir. İcra dairesi üzerlerinde hapis hakkı bulunan eşyanın bir defterini yapar ve rehinleri paraya çevirme yolile takip talebinde bulunması için kiralıyana on beş günü geçmemek üzere münasip bir mühlet verir.

 

İİK m. 271 - Kaçırılan eşyayı takip hakkı

MADDE 271- Gizlice veya cebirle götürülmüş eşya, götürülmelerinden on gün içinde icra dairesinin emri ile ve zabıta kuvvetiyle geri alınabilir. İyi niyet sahibi üçüncü şahısların hakları saklıdır. İhtilâf halinde mahkeme basit yargılama usulü ile meseleyi halleder ve karara bağlar.

 

İİK m. 272 - Mukavelename ile kiralanan taşınmazların tahliyesi 1 - Tahliye emri ve münderecatı

MADDE 272- Mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir. Bunun üzerine icra memuru bir tahliye emri tebliği suretile taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder. Tahliye emrinde: Kiralayanın ve kiracının ve varsa mümessillerinin isim, şöhret ve yerleşim yerleri ve mukavele tarihi ve kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa yedi gün içinde daireye müracaatla beyan etmez ve itirazda bulunmaz veya kendiliğinden tahliye etmezse zorla çıkarılacağı yazılır.

 

İİK m. 273 - 2 - Tahliye ve teslim

MADDE 273- Müddeti içinde itiraz olunmaz veya itiraz kaldırılırsa kiralanan taşınmaz müddetin hitamında zorla tahliye ve kiralıyana teslim olunur. Ancak tahliye emrindeki müddetin geçmesi lâzımdır. Tahliye edilecek yerde kiralıyana ait olmıyan eşya bulunursa 26 ncı maddenin hükmü kıyas yolile tatbik olunur.

 

İİK m. 274 - İtiraz 1 - Müddet ve şekli

MADDE 274- İtiraz etmek isteyen kiracı itirazını tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde dilekçe ile veya şifahen icra dairesine bildirir. Bu suretle yapılan itiraz tahliye takibini durdurur. 63, 64 ve 65 inci maddeler hükmü tahliye takiblerinde de caridir.

 

İİK m. 275 - 2 - İtirazın kaldırılması

MADDE 275- İtiraz vukuunda kiralıyan icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını istiyebilir. Tahliye talebi noterlikçe re’sen tanzim veya tarih ve imzası tasdik edilmiş yahut ikrar olunmuş bir mukaveleye müstenit olup da kiracı kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair aynı kuvvet ve mahiyette bir vesika gösteremezse itiraz kaldırılır. Aksi takdirde itirazın kaldırılması talebi reddolunur. İtirazın kaldırılması üzerine tahliye ve teslim icra edildikten veya kaldırılma talebi reddolunduktan sonra kiracının veya kiralıyanın umumi hükümlere göre mahkemeye müracaat hakları saklıdır. Mahkemede açılan davada icra takibi sırasında inkâr olunan imzanın kendisine ait olduğu anlaşılan kiracı veya kiralayan yüzbin liradan beşyüzbin liraya kadar para cezasına mahkûm edilir.

 

İİK m. 276 - Kiralanan taşınmazda üçüncü şahıs bulunursa

MADDE 276- Tahliyesi istenen yerde kiracıdan başka bir şahıs bulunur ve işgalde haklı olduğuna dair resmî bir vesika gösteremezse derhal tahliye olunur. Şu kadar ki, bu şahıs resmî bir vesika gösterememekle beraber daireye ibraz olunan mukavele tarihinden evvelki bir zamandan beri orayı işgal etmekte bulunduğunu beyan eder ve bu beyanı icra memuru tarafından mahallinde yapılacak tahkikatla teeyyüt ederse memur, tahliyeyi tehirle üç gün içinde keyfiyeti icra mahkemesine bildirir. İcra mahkemesi, tarafları dinliyerek icabına göre tahliyeyi emreder veya taraflardan birinin yedi gün içinde mahkemeye müracaat etmesi lüzumuna karar verir. Bu müddet içinde mahkemeye müracaat edilirse, davanın neticesine göre hareket olunur. 36 ncı madde hükümleri burada da uygulanır. Dava etmiyen taraf iddiasından vazgeçmiş sayılır. Borçlunun nesep ve sebepten usul ve füruu, karı veya kocası, ikinci dereceye kadar kan ve sıhri hısımları ve iş ortakları ile borçluya tebaan mecurda oturdukları anlaşılan diğer şahıslar, bu madde hükmünün tatbikinde üçüncü şahıs sayılmazlar.

 

Açıklamalar

·    Sadece iki durum için mümkündür: kira bedelinin ödenmemesi ve kira süresinin sona ermesi ·       Sadece kira sözleşmesi ile kiralanmış taşınmazlar hakkında uygulanır. ·   Koruma tedbiri mahiyetinde hapis hakkı için defter tutulması (m.  270) ve kaçırılan eşyayı takip hakkı (m. 271) de mevcuttur.   Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle ilamsız tahliye   ·        Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle tahliyesini de isteyebilir TBK m. 315 ·        Yazılı bir kira sözleşmesi bulunması ve takip talebine eklenmesi şart değildir. ·        58. Maddeye göre takip talebi hazırlanır. ·        Kiracıların /maliklerin hepsi gösterilmelidir. ·        Ödenmemiş kira bedelleri yazılır. ·        Ödeme emri, genel haciz yolundakinden farklıdır: 1.      Mal beyanında bulunma ihtarı bulunmaz. 2.      Kira bedelini TBK’da belirtilen süreler (TBK m. 315/2, normal kiralarda 10 gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında 30 gün, TBK m. 362/2 ürün kiralarında 60 gün) zarfından ödemesi ihtar olunur.   Ödeme Emrine İtiraz   ·        7 gün içinde itiraz etmelidir. ·        Sebep, kira sözleşmesi ile ilgili veya ilgisiz olabilir. ·        İtiraz ile takip durur. ·   Alacaklının itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi talep edebilmesi için itiraz sebebi kira sözleşmesine ilişkinse kira sözleşmesinin yazılı olması ve aynı zamanda noterlikçe düzenleme veya onaylama şeklinde yapılmış olması gerekir. ·      Aksi halde sulh hukuk mahkemesinde dava açılmalıdır. ·      İmza inkarı sebebiyle alacaklı genel hükümlere göre dava açar ve kazanırsa kiracı ayrıca para cezasına mahkum edilir. ·    Kira sözleşmesi dışında başka bir itirazda bulunursa, kira sözleşmenin varlığını yazılı olmasa dahi kabul etmiş sayılır. ·       6 ay içinde icra mahkemesine başvurulması gerekir itirazın kaldırılması için. Aksi halde aynı kira alacağı için ilamsız tahliye takibi yapamaz. ·      Alacaklı, mah.den tahliye talep etmemişse mah. Tahliyeye karar veremez. Yargıtay, bu durumda süresi içinde tahliye talebinde bulunulabileceği görüşündedir. ·        İtirazın kaldırılması kararına karşı istinafa gidilebilir. ·    Tahliye için kararın tefhim ve tebliğinden itibaren 10 gün geçmesi gerekir. Borçlu 3 aylık kira bedeli karşılığında icranın durdurulması yoluna başvurabilir.   Ödeme Emrine İtiraz Edilmemesi   ·        Takibin kira alacağına ilişkin kısmı kesinleşir. TBK’da belirtilen sürelerde ödemelidir. ·        Kısmı itiraz var ise itiraz edilmeyen kısım tam olarak ödenmelidir. Ödeme süresi mutlaka beklenmelidir. ·        Ödeme süresi geçince haciz için icra dairesi, tahliye için icra mahkemesine (6 ay içinde) başvurulmalıdır. İcra mahkemesinin kararı olmadan tahliye olmaz.   İlamsız Tahliye, m. 272-275   ·        Yazılı bir kira sözleşmesi veya tahliye taahhüdü olmalıdır. ·        Konut ve çatılı işyerlerinde sadece tahliye taahhüdü olması yeterlidir. ·    Sözleşmeyi yenilemek istemiyorsa sözleşmenin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde takip yapmalıdır. Hak düşürücü süredir. ·        Ödeme emri yerine tahliye emri gönderilir.   Takip Talebi   ·        58. Maddeye göre hazırlanır. ·        Tahliye taahhüdü eklenmelidir. ·        Konut ve çatılı işyeriyse kira sözleşmesi de eklenmelidir.   Tahliye Emri   ·        Ödeme emri yerine tahliye emri gönderilir. ·   Yazılı bir sözleşme veya tahliye taahhüdü olup olmadığı ve bir aylık sürede takip talebinde bulunup bulunulmadığına bakılır. ·        Tahliye emrinde 15 gün içinde kiralananı tahliye etmesi gerekir. ·        Tebliğden itibaren 7 gün içinde itiraz edilebilir. İtiraz ile takip durur. ·      İmzayı inkar etmek istiyorsa bunu ayrıca belirtmelidir. İcra mahkemesi kendiliğinden inceleme yapmaz. Alacaklı bu durumda sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmalıdır. ·   İmza inkarı yok ise alacaklı icra mah.den itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Kiracı, sözleşmenin yenilendiğini ve uzatıldığını noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış veya tarihi ve imzası kiralayan tarafından ikrar edilmiş bir belge ile ispat edemezse itirazın kaldırılmasına karar verilir. ·        Takibe devam edebilmesi için ne kadar sürede icra mahkemesinden itirazın kaldırılması talep edilebileceği kanunda belirtilmemiştir. Her zaman edebileceği savunulabilir. ·   Tahliye emrine itiraz edilmez ve kiralanan tahliye edilmezse, alacaklı icra dairesine başvurarak tahliyeyi sağlayabilir. Kira bedelinin ödenmemesi halinde icra mah.ne başvurmak gerekiyordu. ·        Tahliye edilecek taşınmazda 3.kişinin bulunması halinde m. 276 uygulanır.